不動産投資信託

不動産投資信託とは、投資家から資金を集めて不動産を所有し、そこで生じる賃料や売却益などを投資家に分配する資産運用です。投資信託というと株式や債券などの有価証券を投資対象とする商品が多いですが、2000年11月に投資信託法が改正され不動産も運用対象にできるようになりました。

不動産投資信託の代名詞「Jリート」とは

不動産投資信託の代名詞となっているのがJリート(J-REIT)ですが、これは不動産を所有・運営するために設立された特別な法人を経由して間接的に不動産投資をするものです。株式市場と同様に東京証券取引所に不動産投資信託市場が開設され、30社くらいの投資法人が上場しています。こうした投資法人が不動産の運用益を投資家に分配する仕組みになっています。

不動産投資を個人が直接行うと対象の不動産によっては膨大な資金が必要になりますが、こうした仕組みを利用すれば少額での投資も可能になるのが魅力です。元本保証はないものの利回りが比較的安定(現在も5%前後)しているので一時期大変な人気となりました。

Jリートの注意点

Jリートは不動産を対象としますから、賃料下落や空き室のリスクがあります。また運用資金は投資家から集めたものだけでなく金融機関からの借金もあるため、金利が上昇すると運用が厳しくなったり、他の金融商品との比較優位性が低下したりする可能性もあります。

リーマンショック以降、それまでの人気は陰りリート離れが進んでしまいました。今後は投資法人の安定性を見極めて慎重に選ぶことが重要になってくるでしょう。

安全性に優れたタイプの資産運用商品が登場

不動産投資信託を取り巻く環境が厳しくなるなかで、新しいタイプの不動産投資商品が登場しています。最近注目されているのは、「みんなで大家さん」という資産運用商品で不動産の賃料収入を分配金の原資として利回り7%の実績があります。

Jリートは投資法人の投資口を購入して株主になるような仕組みなので、流動性は高いですが、日々の価格に変動があります。

みんなで大家さんの場合は不動産価格ではなく賃貸利益で元本を評価しているため、出資元本の変動がおさえられる仕組みになっています。さらに、賃料が下がってしまった場合に、先に営業者(運用会社)の出資分を減資することで、下落分が20%までならば出資側の元本に影響が出ない「元本保全システム」が導入されています。

元本保全システム、信頼できる?

元本保全システムは、満期に最低限の元本を払い戻せる方針のもとに運用するもので、元本保証とは異なります。分配金も確定されたものではありません。

しかし、不動産投資信託で懸念される賃料下落リスクにバッファを設けて元本を守る仕組みが整っている点は評価できます。値動きのある株式投資や為替変動リスクのある商品と比べると安全性の高い資産運用商品と言ってよいでしょう。

一口100万円で運用期間が3年ですから、安全性を考えて個人向け国債を検討されている方や、堅実な資産運用がしたいと考えている方は、新しいタイプの不動産投資信託の購入を検討してもよいのではないでしょうか。

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不動産投資信託の利回り

不動産投資信託といえばJリートなので、ここではJリートの利回りについてご紹介します。

Jリートは利回りが高いことでも知られているのですが、それはなぜなのでしょうか。これは、主な原資となっているのが賃料収入であることが大きく関係しています。不動産といえば空き室のリスクがあるわけですが、これを分散させるために多くの不動産に投資を行い、空き室が発生した場合のリスクをできるだけ分散させることにより高い利回りを誇っているのです。

これだけではありません。Jリートでは驚きの当期利益の90%超にあたる金額を投資家に分配することを約束しているのですが、この条件によって税金の免除が認められています。

一般的な株式会社の場合、事業による収入を配当する場合は利益から約40%にあたる法人税を差し引き、その金額から配当金が算出される形になっているのですが、Jリートの場合は法人税が引かれないため、総合的な利益から多くの分配金が受け取れるのです。

これによりJリートは非常に安定して運用することができるサービスであるため、高い利回りを実現しました。

不動産投資信託の優待

投資を行う上で、優待を楽しみにしている方も多いのではないでしょうか。優待目的で投資を始める方も少なくありません。

すべての銘柄が優待を用意しているわけではありませんが、一部銘柄では投資優待制度があります。一般的に優待といえば株主優待の方が有名ですよね。しかし、不動産投資信託の優待もなかなか豪華なので見逃せません。

具体的には次のようなものがあります。

大和ハウスリート

スポンサーは大和ハウスグループです。2月末日及び8月末日の各決算期において投資主名簿に記載又は記録された方が対象となります。この優待は大和リゾート株式会社が展開している27ヶ所のダイワロイヤルホテルズで利用できる優待券を一枚配布してもらえるというもの。

1部屋2名以上から利用可能で2人での利用の場合は日~木が1泊朝食付で8,280円、1泊夕朝食付の場合は13,030円、金・休前日及び特定日については1泊朝食付が9,480円、1泊夕朝食付が14,230円となります。

星野リゾート・リート

こちらはその年の基準日に投資主名簿に記載又は記録された投資主が対象となる優待です。一枚につき税込2,000円相当の割引が受けられる投資主優待券が送付されます。

対象施設となるのは星のや軽井沢、星のや京都、リゾナーレ八ヶ岳、リゾナーレ熱海、界など高級宿泊施設ばかりなのですが、リートの価格が100万円を超えているため、選択できる方は限られるかもしれません。 ただ、予想利回りは高めです。

ジャパン・ホテル・リート

その年の基準日に投資主名簿に記載又は記録されている方で投資口は10口以上を所有している方が対象となります。優待制度の内容は宿泊割引券5枚及びレストラン割引券5枚が送付されるもので、利用対象ホテルはHMJ9ホテル及びアコー6ホテルです。

各ホテルが提供しているベストレート又はフレキシブルレートから宿泊料金が10%割引になるほか、一部のホテルではレストラン利用でも利用料金から10%割引の優待が受けられます。

このように、様々な会社が優待制度を取り入れています。Jリートで銘柄を選ぶ際には商品性について利回りなども重視して決める方が多いのですが、株式と同じように、優待を重視して検討する考え方もあるでしょう。

ただ、株式に比べるとJリートの優待制度はそれほど魅力的とはいえません。あくまで価格や利回りをもとに購入するJリートを検討し、そのおまけのような感覚で優待が受けられれば理想的だといえるでしょう。気になっている銘柄で魅力的な優待制度があれば購入を決めるきっかけになるかもしれません。