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J-REIT(不動産投資法人)のリスクとは

ここでは、不動産投資信託(J-REIT)の仕組みや、投資することで考えられるリスク、そのリスクを避けるための方法について紹介します。

不動産投資信託(J-REIT)の仕組み

不動産投資信託(J-REIT)とは、ひとことで言うと、不動産を所有・運営するために創られた法人のことです。投資家がJ-REITに投資することは、間接的に不動産投資を行うことになります。

その仕組みは、まず個人投資家から集めた資金をもとにJ-REITが不動産を購入。その賃貸収入を法人税が課税される前に、個人投資家に分配するものです。

J-REITが投資家から注目を集める理由は、この分配金が多かったことにあります。3%~6%もの高い利回りは、個人投資家からの人気を博しました。

ただし、投資法人であるJ-REITの購入する不動産資産は、市場での流動性が高く、頻繁に上下する、いわば上場株を購入するようなものです。取引価格は変動しますから、元本や利回りが保証された商品ではありません。

実体のない不動産が市場に流通したことで問題となったサブプライムローンなど、社会情勢変化によって打撃をこうむってしまった原因も、この点にあります。

J-REITのリスク

J-REITには、具体的にどんなリスクがあるのでしょうか。ここでいくつか紹介しましょう。

1.価格変動リスク

景気の悪化などが要因で、J-REITの所有物件の賃貸収入が減少したり、物件の資産価値が低下したりすることで、投資家への分配金も減少します。

2.金利変動リスク

J-REITの物件購入費は、投資家からの出資金だけでなく、金融機関からも借り入れています。借り入れたお金には利子をつけて返済するわけですから、金利が上がると返済額も増加。その分、分配金が減少する可能性があります。

3.上場廃止・倒産リスク

証券取引所の上場基準に抵触するなど、何らかの理由で上場廃止になると取引が難しくなるケースが考えられます。また、資金調達ができずに倒産するといったケースもあります。

J-REITのリスクを回避するには?

例えば、同じ不動産投資信託であっても、すでに契約済みの家賃収入、つまり元本がほとんど変動しない物件だけを商品としている場合があります。

本サイトでもご紹介している「みんなで大家さん」がその一例です。この場合、分配の原資となる不動産は投機目的で市場に放たれているものとは違い、実体が伴うもので、物件からの収入が安定しているため、元本の変動リスクを避けることができるのです。

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